買房是人生的一大重要事情,
工作數年後,多數人都會思考著:我想買房,但該怎麼做?
但往往又看了一去不回頭的房價苦惱著。
這一篇文章夏綠蒂和你分享,現階段的你適合買房嗎?
全國的房價走勢圖
》房價所得比越來越高
要不要買房是一件需要謹慎妥善思考而決定的事情,
因為房子的金額非常的大,
是大多數人一生中買過貴的東西,
也很有可能一輩子就只買這一次。
因此考量自身所得是很重要的因素。
常聽到媒體說「要不吃不喝幾年才能買房」
就是在說明「房價所得比」
公式 = 中位數房價 / 家戶年可支配所得中位數,
數字越大則可房價負擔能力越低。
下圖的數據是從 91 年到 110 年的房價所得比,
全國都是往上升,也就是負擔越來越大,
111Q2 台北市的房價所得比是 16.17 倍、
新北市也不惶多讓有 12.82 倍,
雙北房價太貴因此出現了脫北者,
人口漸漸往基隆或桃園移動,
而這兩個城市的房價所得比相對親民,
分別是 5.88 倍以及 7.83 倍。
![](https://ccinvest.com.tw/wp-content/uploads/2021/07/房價所得比-2.jpg)
》少子化會讓房價跌嗎?
現代人生的小孩很少,甚至是當頂客族,
許多人認為人口越來越少,空房子那麼多房價肯定會腰斬吧?
少子化會不會讓房價大幅下滑,我認為要看地區。
台北市畢竟是首都,資源環境較豐沛,
讓許多年輕人想前往讀書與工作,
久了可能會定居下來,因此即便少子化,
在主要城市的房屋居住需求還是很大,
但如果是偏鄉地區,年輕人都外流,
當地的房屋居住量就不會太多,
房價通常也不會大漲,甚至還會下跌。
另外因為房屋的居住需求還是在,只是一個屋子內的組成人口變少,
以前大家庭總是三代同堂,兄弟結婚了還是住在一起,
一屋子住了十幾個人很普遍,
然而現在都是小家庭,結婚了通常會搬出去住,
於是以前人多住在一起只要一間房,
但現在是兄弟姊妹結婚,都會各自找房組成自己的家庭,
所以房屋數量還是有一定需求。
買房 試算
》用自己的收入計算所得比
房價所得比是用中位數的房價及家庭所得,
可能會和你有所差別,
我們可以運用一樣的邏輯計算,符合你能力購入的總價是多少呢 ?
房屋總價 / 年收入 < 6 倍
因為 9 倍是全國的房價所得比,
但因為台北市和新北市太高會拉高平均,
因此我認為要藉於雙北附近的城市:基隆與桃園的平均,
6 倍便是一個較可負擔的標準。
假設:年收入 100 萬,則最高可買 600 萬的房子;
雙薪夫妻的年收入為 180 萬,則最高可買 1080 萬的房子。
再分享第二個方法,也就是常見的人說房貸不要超過收入三分之一。
》房貸不要超過收入的三分之一
以上述提到的,收入 100 萬去購買 600 萬的房子,
我們用 591 試算表計算,
頭期款兩成是 120 萬,貸款年限是 20 年,
則每月的房貸金額是 22,833 元,
年收入 100 萬平均一個月收入是 83,333 元,
22,833 / 83,333 = 27.4%,
比例沒有超過房貸的三分之一這樣是可以的,
若超過會讓自己的生活較沒有品質,
另外現在許多大樓都需要收管理費,
記得把每月管理費列在房屋居住的固定支出,
一起納入計算不要超過月收入的 3 成。
![](https://ccinvest.com.tw/wp-content/uploads/2021/07/591房貸試算-1.jpg)
買房 頭期款要多少?
買房頭期款是大多數人認為買房的最大門款,
要準備多少預算呢?
夏綠蒂認為至少要準備房價的 30%
為什麼是 30%?常聽見的是 20%,
也就是買 1000 萬的房子,要準備 200 萬頭期款,
但我認為這是不夠的,
因為銀行不一定能貸款給你 8 成房貸,
放貸金額能多少的因素有很多,包含:房子坐落地點、屋齡、你的收入多寡、是否有其他貸款等,
所以要多抓一點緩衝區間,才不會遇到萬一銀行的承貸金額低於 8 成,
這時你就會很緊張,要趕緊去跟親朋好友籌錢。
假設買 1000 萬房,你準備頭期款只有 200 萬,
而銀行又只貸款 7成( 700 萬)給你,
缺口的 100 萬短時間內不容易籌湊,最差的情況下可能違約不買,
就會損失 「斡旋金」等。
買房 的支出有哪些?
除了頭期款之外,買房還有很多支出:
- 頭期款
- 仲介費(中古屋)
- 代收款(預收屋 for 預繳管理費等,金額大約要準備 15 ~ 20 萬)
- 代書費、印花稅
- 裝潢與傢具費
比較容易被遺忘的是 預收屋交屋時會收一筆「代收款」,
建商會拿去支付代書費、印花稅等等規費,
以及預繳數個月的大樓管理費,
這金額建商會多退少補,至少都要先支付 15 萬以上。
另外不管買成屋或是預收屋,產權移轉的代書費都要支付\
買房 優缺點比較
要買房或租房是許多人游移不定的問題,
透過下列的優缺點比較,能幫助自己更聚焦思考,
》買房優點
- 房價漲幅:房價要腰斬我認為比較難,因為通貨會膨脹,所以長期來看還是會緩緩的上漲。
- 貸款不會隨物價上漲:買房要跟銀行貸款,隨著通貨膨脹,現在每個月 3 萬的房貸,10 年後還是繳 3 萬元,但10 年後的 3 萬元會比較薄,也就是購買力下降,房貸並不會像科學麵價格一樣膨脹,從小時候一包 6 元變成現在一包 15 元。
- 心靈上的安全感:在心靈層面來看,會覺得更安全,不會被房東趕走,也代表自己有能力可以給家人更安定的品質。
- 裝潢可自己決定:可把住家打造自己喜歡的樣子
- 老年人租房較不易:一輩子租房,年紀越大越不容易租,因為房東會擔心老年人的經濟狀況、身體狀況等。
》買房缺點
- 支出費用增加:每年 5 月要繳房屋稅、11 月要繳土地增值稅,以及火災險地震險等等。
- 機會成本高:頭期款和每月房貸,拿去投資大盤,例如 0050ETF、美股VT、美股SPY 等報酬率更高。
- 生活較不敢改變:房貸支出是家庭很大的一項,所以會較不敢離職、不敢生小孩,怕會破壞現在穩定的生活。
- 變現不易:賣房需要找到合適的買家,然後談價格、過戶等流程,所需時間長達數個月,不像賣台股 2 天後即可達到款項。
- 買房自住是負債:《富爸爸,窮爸爸》這本書提到買房自住是負債,因為每個月要從你的口袋流出去現金,要有現金流入才是資產。
透過上述的分析,看看自己更傾向哪一些論點,
更重要的是要搭配自己的財務狀況。
買房或租房並沒有絕對的好壞,
也許現階段的你適合租房,過幾年想法和經濟能力不一樣,
就轉變為買房的思維;反之也有可能一開始是買房後來轉變租房。
我有聽過一個真人故事:
P 先生結婚後便買房,幾年後把房子賣掉後,
帶著小孩老婆離開台北去租房,
而賣房扣除貸款剩餘的資金,
算一算投入0050ETF 每年帶來的現金流與股價漲幅,
比起有一間房子這樣做讓 P先生 更感受到安全感。
買房 網站與工具
買房好用的網站:
- 591 房屋交易平台:中古屋、預售屋都能找到
- 樂居:樂居有針對許多預售屋寫看屋筆記,也有紀錄電動車友善社區
- 內政部實價登錄:你的鄰居、前一手賣家的成交金額都清清楚楚,缺點是用手機板不好使用
- 實價登錄比價王:手機回傳地址、社區名稱,買賣金額多少錢立刻知道
買房先做功課的平台及書籍
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- 35 線上賞屋:youtube 頻道到有許多賞屋知識,以及各大預售屋的開箱。建議看以前的影片,有較多的賞屋知識
- 《【圖解】35線上賞屋的買房實戰課》:35 線上賞屋的書籍版,內容是從 Youbtube 收錄的,好處是可以更快速從目錄找到你要的資料
- 《買房勝經》:作者sway,本書為他的三本書黑心建商、投資客、房仲三合一增修版,內容滿多的
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快速總結
- 房價所得比越來越高
- 我可以買的房子:房屋總價 / 年收入 < 6 倍
- 每月房貸 < 收入的 3 成
- 好好檢視買房優缺點,評估現階段的自己是否適合買房
關於買房及理財觀念,可以看看這幾篇:
- 預售屋、新成屋還是中古屋,這 3 種房型你適合哪一種?
- 預售屋是什麼?預售屋準備多少錢及注意事項【預售屋購屋流程全解析】
- 【真實計算】什麼時候買房?看懂後,讓你多存 600 萬!(附excel檔案)
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