預售屋、新成屋還是中古屋，哪種好？
買房是很多人在心中的目標，而這肯定是人生中最大筆的支出，
一定要事前做好做足功課，
包括認識房仲朋友、三不五時去賞屋、看 youtube 影片學知識等，
而在買房時會遇到，新成屋、中古屋或預售屋該怎麼挑，
這一篇夏綠蒂分享這三種類型的優缺點，
看自己喜歡哪一種，之後便可以更聚焦的去賞屋
Contents
中古屋意思
》定義：屋齡大於 10 年，普遍有人住過
我有一個房仲好友買了位於台北市內湖區的中古屋，
有露臺，所謂的露臺是指向外突出且頭上沒有任何遮蔽物的平台，
類似大陽台的概念，
是從他身上我學到原來「露臺的價格只要房價三分之一」，
不過這就看個人需求，我去他家都覺得露臺好浪費空間 (笑)。
我朋友買的是 20 多年的老屋，室內坪數不到 20 坪，
格局是兩房兩衛，採開放式廚房，
全部的裝潢 + 家電合計 160 萬，
他分享最貴的是水電及防水層重做，所以這是買中古屋的缺點之一。
當然買中古屋也不一定要重做裝潢，
沿用前屋主的設備也行，
只是以一個較好的居住品質來說，
水電管線重新配置，安全性來說較佳，
避免入住之後才出現漏水、跳電等狀況，
這時候再來處理就麻煩一點了。
【中古屋優點】
- 價格較同區域的低
- 公設比較低
【中古屋缺點】
- 裝潢費用高，水電和防水層需重作
- 結構老舊，921 地震前的老房耐震較差
- 建築工法較舊，例如沒有單層排氣，樓上的抽煙味會飄進你家
- 貸款成數較低，可能低於 8 成
- 車位不足
【中古屋適合誰】
想立刻居住、不在乎屋齡較高、喜歡低公設的人
【延伸閱讀】
買房頭期款要多少錢？房貸跟薪水的比例？
中古屋貸款成數
中古屋貸款成數通常會比新成屋低，原因是銀行對中古屋的風險評估較高。
中古屋的屋齡較長，可能存在漏水、壁癌等問題，因此銀行會要求貸款人提供較高的自備款。
根據中央銀行的規定，中古屋貸款成數最高為 8 成，
但實際上各家銀行的貸款成數可能會有所不同。
中古屋貸款成數普遍落在 6 ~ 8 成，
一般來說，房屋屋齡越新、地段越好、貸款人條件越好，貸款成數就越高。
以下是一些影響中古屋貸款成數的因素：
- 房屋屋齡：屋齡越新，貸款成數越高。
- 地段：地段越好，貸款成數越高。
- 貸款人條件：貸款人年齡越小、收入越高、信用越好，貸款成數越高。
- 貸款金額：貸款金額越高，貸款成數越低。
中古屋注意
購買中古屋時，需要注意以下事項：
- 房屋屋齡：屋齡越新，房屋狀況越好，但價格也越高。
- 房屋格局：格局越方正、採光越好，居住舒適度越高。
- 房屋樓層：樓層越高，視野越好，但噪音也越大。
- 房屋建材：建材越高檔，房屋價值越高。
- 房屋設備：設備越齊全，使用便利性越高。
- 房屋瑕疵：中古屋可能存在漏水、壁癌等瑕疵，需要仔細檢查。
- 房屋產權：確認房屋產權清楚，沒有產權糾紛。
- 房屋稅費：了解房屋稅費負擔。
在看房時，可以請專業人士陪同，以便更全面地了解房屋狀況。
以下是一些看房時需要注意的事項：
- 外觀檢查：檢查房屋外觀是否有損壞、漏水等問題。
- 屋內檢查：檢查房屋內部是否有漏水、壁癌、壁紙脫落等問題。
- 設備檢查：檢查房屋設備是否正常運作。
- 公共設施檢查：檢查公共設施是否完好
在購買中古屋前，可以多了解該地區的房市行情，並參考其他類似物件的價格，
然後可以比較不同物件，善用實價登入，才不會買太貴。
新成屋意思
》屋齡大約在 10 年內，裝潢費可以省一點
新成屋總價會高一點，但是裝潢費也省不少，
所以各有優缺點。
夏綠蒂自己買的第一間房就是新成屋，
建商蓋好的餘屋，讓我直接看實體房子，
而且也能省下仲介費。
【新成屋優點】
- 屋況新，不用擔心管線老舊問題
- 與中古屋相比，可貸金額較高，較有機會 8 成
- 有垃圾收集處，不用追垃圾車
【新成屋缺點】
- 公設比高，現在普遍落在 30% ~ 35%
- 只剩下建商的餘屋，選擇有限，例如位於車道上方
- 要分攤公設的電費，帳單會增加數百元甚至上千元
(有的社區用管理費繳電費，看房時可詢問)
【新成屋適合誰】
- 需要立即入住的人
- 不想等待交屋的人
- 對房屋狀況要求較高的人
- 預算充足的人
- 想住新房
新成屋注意
要了解建商的背景和信譽，另外有幾個要點可以注意：
1.向建商買可以省下仲介費
新成屋蓋好了，有部分戶數已經有人入住了，
但有一些是餘屋繼續由建商或代銷銷售，
若餘屋中有你喜歡的房型，向建商買可省下仲介費，
仲介費最高規定是買方支付總價的 2% 、賣方 4%，
也有機會談低一點費用。
2.向建商買通常有 半年 ~ 1 年的保固期
買房難免會遇到一些房屋問題，
如果是小地方自己修繕倒是還好，
好比：房間門不好開、油漆裂開要重漆等，
這些可以找師傅或是自己動手 DIY 都能處理。
有些問題是 驗屋驗不出來，要入住才會出現的問題，
好比 浴室冷熱水管漏水。
這是什麼樣的情況？因為你入住後會每天洗澡，
每天使用 浴室的冷水與熱水，
但如果管線沒接好，就會導致天花板、牆壁不斷漏水，
所以在驗屋時，浴室並沒有長期用水，
當下無法看出有問題，只有入住的時候使用房屋才會出現要修繕的地方。
這時建商有保固，就可以直接請建商處理，省了你花一筆錢。
所以建議：交屋後，通常會等數個月的設計師規劃、裝潢期，
這段期間也要時常去使用新屋，避免裝潢完工入住後，
建商保固期也過了。
3.看管委會的過去開會紀錄
這個是一位資深房地產朋友跟我說的，
因為新成屋有可能已經成立管委會，開會過數次，
看一下過去的開會紀錄以及住戶規章，
畢竟你現在搬進去就得遵守規範了，
重點就是了解內容有沒有奇怪的事項。
看「新成屋及中古屋」該注意…
中古屋與新成屋都是可以看到真真實實的房子，
跟預售屋只能看圖是不一樣的，
因此以下幾點當你在看房的時候可多加注意：
- 注意漏水，看牆角有沒有水痕，或是牆角被填補很多次，這有詐…
- 有的社區停車位擺了好多雜物、或是亂停車、摩托車停在車道邊邊
- 樓梯間擺自家的鞋櫃，影響逃生路線
- 大廳警衛隨意放行陌生人
- 與保全或鄰居聊天，了解更多真實的狀況
- 看電梯間的佈告欄，有沒有太多積欠的管理費、樓上樓下噪音太吵等等
- 只能進出自己所屬樓層，不同樓層不能進來，確保安全性
- 不同時間點去看房，早上、晚上、平日、假日及下雨天都去看看
- 與隔壁的棟距是否太近，這會影響採光、通風，以及隱私問題
- 垃圾收集處是否乾淨整潔
預售屋是什麼？
》房子還沒蓋或正在蓋
另一個朋友在幾年前買了預售屋，
他看了現場的樣品屋(指格局尺寸跟一般房屋一樣，並裝上家具、裝潢等)
因為裝潢很漂亮他當下就簽約了，
然後等房屋蓋交屋後，才發現客廳有一根很大的梁，
需要透過裝潢修飾才不會那麼突兀，
同時也讓客廳樓高變矮感到壓迫。
【預售屋優點】
- 頭期款可依照工程進度支付較輕鬆
- 房型及樓層選擇多
- 可以客變，改變室內格局，調整自己想要的，
不過廚房和衛浴涉及管線及防水層，所以通常不會允許客變，
當然交屋後你要自己改就不關建商的事，只是會擔心破壞防水設施
【預售屋缺點】
- 害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險
- 只能看到圖，無法看出房子實際樣貌
- 蓋出來的成屋和當初想像不一樣
- 可真正入住的時間長
【預售屋適合誰】
自備款較不足、不急著入住、喜歡新屋
看樣品屋及買預售屋注意事項
因為預售屋的房子還沒蓋好，
為了讓來賞屋的客人能夠實際想像居住狀況，
因此建商或代銷會設計樣品屋，
樣品屋指的是室內格局、房屋尺寸跟一般房屋一樣，
並且附上家具、裝潢，
但是通常都是為了好看，不一定實用。
看樣品屋及買預售屋有以下幾個要點該注意：
買預售屋該注意
- 預售屋蓋好之後有才發現天花板有梁、空間有大柱子
- 預售屋看不出屋內採光好壞，可能買到暗房
- 注意電梯有幾隻可從停車場直達住家，不用途中轉換電梯
- 代銷說未來會有ｘｘｘ重大建設，例如捷運、商場，
都要先假設未來不會有其他建設，端看現在的生活機你能不能接受。 - 接待中心不一定是房屋基地的位置
- 現在預售屋有實價登入，買之前要先看行情價位
- 是否有中繼水箱？有的話在哪個樓層（會比較吵）
- 一案建商不要買，最怕倒閉風險
最詳細的預售屋購屋流程：
看「樣品屋」該注意…
- 樣品屋的空間感都很好，因為是用玻璃隔間，但實際上交屋時是牆壁，空間會小一點
- 樣品屋很美，因為很多東西都沒有放，例如鞋櫃、電器櫃
- 樣品屋有裝潢過，交屋時你拿到的是沒裝潢四周白色油漆的牆
- 樣品屋的廚具、衛浴規格要記下，交屋時要給一樣的品牌規格
- 樣品屋沒有門，要記得預留開門空間
- 樣品屋用衣櫃當作隔間牆，但實務上不會這樣做，因為隔音不好
- 樣品屋家具比例可能過小，例如衣櫃只用 40 公分，但實際上的衣櫃要 60 公分才夠擺放
另外在看新成屋或是預售屋時，
要問代銷一樣關於房屋結構的問題，
有些會主動介紹，有些就是用樣品屋吸引你而已。
預售屋看房必問
以下是夏綠蒂自己看房的心得，整理的重點，
這些基本上都是比較專業的，如果你問，可以獲得更多資訊，
而且也會讓建商對你比較看重，畢竟這些問題真的比較有料。
舉幾個例子你可以問：
- 鋼筋怎麼續接？135 度角彎鉤繫結較牢固
- 水泥磅數多少？越高越好，一般住宅 4 ~ 5000 磅是基準
- 衛浴防水層做到幾公分？很多都是淋浴間做到全室防水，但洗手盆那邊沒有
- 氣密窗厚度多少？雙層(例如 5+5m) 比單層好
- 窗戶外的磁磚斜度多少？越斜雨下越不會積水，這樣越好
- 樓地板幾公分？厚度 15 公分是標準，越厚越好，才不會被樓上吵
- 窗戶周邊牆筋如何加強？窗角要有斜筋+十字筋
- 水區是否都有進行試水嗎？
- 室內隔間是什麼材質？紅磚牆還是輕鋼架
- 連續壁挖多深？樓高15樓地下三樓，建議要有 28公尺深，厚度至少 60 公分
一開始肯定聽不懂，但建議還是要了解，
最好作筆記，然後一直多看屋學習，
等你要買的時候就會更知道建案的品質好不好。
預售屋 新成屋 價差
近期預售屋價格高於新成屋，主要有以下幾個原因：
- 通貨膨脹：通貨膨脹導致資金成本上升，建商為了確保獲利，會將成本轉嫁到房價上。
- 資金寬鬆：政府推出的多項刺激經濟措施，導致資金流入房地產市場，推升房價。
- 投資需求：由於股市、基金等投資標的波動較大，許多投資人轉向房地產投資，也推升房價。
在通貨膨脹的影響下，新成屋的建材、工資等成本都會上漲，
建商為了確保獲利，會將成本轉嫁到房價上。
此外，由於資金寬鬆，許多購屋者有能力承擔較高的房價，因此建商也願意將房價定得較高。
不過，值得注意的是，預售屋的風險較高，包括延遲交屋、建商倒閉，這也是要評估好的。
買房建議
在選擇房型時，您可以考慮以下因素：
- 預算：預售屋和中古屋的價格通常較新成屋便宜，預算有限，可以考慮預售屋或中古屋。
- 時間：如果需要立即入住，可以考慮新成屋或中古屋。
- 需求：如果有特殊的格局或裝潢需求，可以考慮新成屋或中古屋。
- 風險：預售屋有延遲交屋和建商倒閉的風險，中古屋有漏水等問題的風險。
