預售屋、新成屋、中古屋比較:優缺點是?看樣品屋該注意?

預售屋、新成屋還是中古屋,哪種好?

買房是很多人在心中的目標,而這肯定是人生中最大筆的支出,
一定要事前做好做足功課,
包括認識房仲朋友、三不五時去賞屋、看 youtube 影片學知識等,
而在買房時會遇到,新成屋、中古屋或預售屋該怎麼挑
這一篇夏綠蒂分享這三種類型的優缺點,
看自己喜歡哪一種,之後便可以更聚焦的去賞屋

中古屋意思

》定義:屋齡大於 10 年,普遍有人住過

我有一個房仲好友買了位於台北市內湖區的中古屋,
有露臺,所謂的露臺是指向外突出且頭上沒有任何遮蔽物的平台,
類似大陽台的概念,
是從他身上我學到原來「露臺的價格只要房價三分之一」,
不過這就看個人需求,我去他家都覺得露臺好浪費空間 (笑)。

我朋友買的是 20 多年的老屋,室內坪數不到 20 坪,
格局是兩房兩衛,採開放式廚房,
全部的裝潢 + 家電合計 160 萬,
他分享最貴的是水電及防水層重做,所以這是買中古屋的缺點之一。

當然買中古屋也不一定要重做裝潢,
沿用前屋主的設備也行,
只是以一個較好的居住品質來說,
水電管線重新配置,安全性來說較佳,
避免入住之後才出現漏水、跳電等狀況,
這時候再來處理就麻煩一點了。

【中古屋優點】

  • 價格較同區域的低
  • 公設比較低

【中古屋缺點】

  • 裝潢費用高,水電和防水層需重作
  • 結構老舊,921 地震前的老房耐震較差
  • 建築工法較舊,例如沒有單層排氣,樓上的抽煙味會飄進你家
  • 貸款成數較低,可能低於 8 成
  • 車位不足

【中古屋適合誰】

想立刻居住、不在乎屋齡較高、喜歡低公設的人

【延伸閱讀】
買房頭期款要多少錢?房貸跟薪水的比例?

中古屋貸款成數

中古屋貸款成數通常會比新成屋低,原因是銀行對中古屋的風險評估較高。
中古屋的屋齡較長,可能存在漏水、壁癌等問題,因此銀行會要求貸款人提供較高的自備款。

根據中央銀行的規定,中古屋貸款成數最高為 8 成,
但實際上各家銀行的貸款成數可能會有所不同。

中古屋貸款成數普遍落在 6 ~ 8 成,
一般來說,房屋屋齡越新、地段越好、貸款人條件越好,貸款成數就越高。

以下是一些影響中古屋貸款成數的因素:

  • 房屋屋齡:屋齡越新,貸款成數越高。
  • 地段:地段越好,貸款成數越高。
  • 貸款人條件:貸款人年齡越小、收入越高、信用越好,貸款成數越高。
  • 貸款金額:貸款金額越高,貸款成數越低。

中古屋注意

購買中古屋時,需要注意以下事項:

  • 房屋屋齡:屋齡越新,房屋狀況越好,但價格也越高。
  • 房屋格局:格局越方正、採光越好,居住舒適度越高。
  • 房屋樓層:樓層越高,視野越好,但噪音也越大。
  • 房屋建材:建材越高檔,房屋價值越高。
  • 房屋設備:設備越齊全,使用便利性越高。
  • 房屋瑕疵:中古屋可能存在漏水、壁癌等瑕疵,需要仔細檢查。
  • 房屋產權:確認房屋產權清楚,沒有產權糾紛。
  • 房屋稅費:了解房屋稅費負擔。

在看房時,可以請專業人士陪同,以便更全面地了解房屋狀況。
以下是一些看房時需要注意的事項:

  • 外觀檢查:檢查房屋外觀是否有損壞、漏水等問題。
  • 屋內檢查:檢查房屋內部是否有漏水、壁癌、壁紙脫落等問題。
  • 設備檢查:檢查房屋設備是否正常運作。
  • 公共設施檢查:檢查公共設施是否完好

在購買中古屋前,可以多了解該地區的房市行情,並參考其他類似物件的價格,
然後可以比較不同物件,善用實價登入,才不會買太貴。

新成屋意思

》屋齡大約在 10 年內,裝潢費可以省一點

新成屋總價會高一點,但是裝潢費也省不少,
所以各有優缺點。

夏綠蒂自己買的第一間房就是新成屋,
建商蓋好的餘屋,讓我直接看實體房子,
而且也能省下仲介費。

【新成屋優點】

  • 屋況新,不用擔心管線老舊問題
  • 與中古屋相比,可貸金額較高,較有機會 8 成
  • 有垃圾收集處,不用追垃圾車

【新成屋缺點】

  • 公設比高,現在普遍落在 30% ~ 35%
  • 只剩下建商的餘屋,選擇有限,例如位於車道上方
  • 要分攤公設的電費,帳單會增加數百元甚至上千元
    (有的社區用管理費繳電費,看房時可詢問)

【新成屋適合誰】

  • 需要立即入住的人
  • 不想等待交屋的人
  • 對房屋狀況要求較高的人
  • 預算充足的人
  • 想住新房

新成屋注意

要了解建商的背景和信譽,另外有幾個要點可以注意:

1.向建商買可以省下仲介費

新成屋蓋好了,有部分戶數已經有人入住了,
但有一些是餘屋繼續由建商或代銷銷售,
若餘屋中有你喜歡的房型,向建商買可省下仲介費,
仲介費最高規定是買方支付總價的 2% 、賣方 4%,
也有機會談低一點費用。

2.向建商買通常有 半年 ~ 1 年的保固期

買房難免會遇到一些房屋問題,
如果是小地方自己修繕倒是還好,
好比:房間門不好開、油漆裂開要重漆等,
這些可以找師傅或是自己動手 DIY 都能處理。

有些問題是 驗屋驗不出來,要入住才會出現的問題,
好比 浴室冷熱水管漏水。


這是什麼樣的情況?因為你入住後會每天洗澡,
每天使用 浴室的冷水與熱水,
但如果管線沒接好,就會導致天花板、牆壁不斷漏水,
所以在驗屋時,浴室並沒有長期用水,
當下無法看出有問題,只有入住的時候使用房屋才會出現要修繕的地方。

這時建商有保固,就可以直接請建商處理,省了你花一筆錢。
所以建議:交屋後,通常會等數個月的設計師規劃、裝潢期,
這段期間也要時常去使用新屋,避免裝潢完工入住後,
建商保固期也過了。

3.看管委會的過去開會紀錄

這個是一位資深房地產朋友跟我說的,
因為新成屋有可能已經成立管委會,開會過數次,
看一下過去的開會紀錄以及住戶規章,
畢竟你現在搬進去就得遵守規範了,
重點就是了解內容有沒有奇怪的事項。

看「新成屋及中古屋」該注意…

中古屋與新成屋都是可以看到真真實實的房子,
跟預售屋只能看圖是不一樣的,
因此以下幾點當你在看房的時候可多加注意:

  1. 注意漏水,看牆角有沒有水痕,或是牆角被填補很多次,這有詐…
  2. 有的社區停車位擺了好多雜物、或是亂停車、摩托車停在車道邊邊
  3. 樓梯間擺自家的鞋櫃,影響逃生路線
  4. 大廳警衛隨意放行陌生人
  5. 與保全或鄰居聊天,了解更多真實的狀況
  6. 看電梯間的佈告欄,有沒有太多積欠的管理費、樓上樓下噪音太吵等等
  7. 只能進出自己所屬樓層,不同樓層不能進來,確保安全性
  8. 不同時間點去看房,早上、晚上、平日、假日及下雨天都去看看
  9. 與隔壁的棟距是否太近,這會影響採光、通風,以及隱私問題
  10. 垃圾收集處是否乾淨整潔

預售屋是什麼

》房子還沒蓋或正在蓋

另一個朋友在幾年前買了預售屋,
他看了現場的樣品屋(指格局尺寸跟一般房屋一樣,並裝上家具、裝潢等)
因為裝潢很漂亮他當下就簽約了,
然後等房屋蓋交屋後,才發現客廳有一根很大的梁,
需要透過裝潢修飾才不會那麼突兀,
同時也讓客廳樓高變矮感到壓迫。

【預售屋優點】

  • 頭期款可依照工程進度支付較輕鬆
  • 房型及樓層選擇多
  • 可以客變,改變室內格局,調整自己想要的,
    不過廚房和衛浴涉及管線及防水層,所以通常不會允許客變,
    當然交屋後你要自己改就不關建商的事,只是會擔心破壞防水設施

【預售屋缺點】

  • 害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險
  • 只能看到圖,無法看出房子實際樣貌
  • 蓋出來的成屋和當初想像不一樣
  • 可真正入住的時間長

【預售屋適合誰】

自備款較不足、不急著入住、喜歡新屋

看樣品屋及買預售屋注意事項

因為預售屋的房子還沒蓋好,
為了讓來賞屋的客人能夠實際想像居住狀況,
因此建商或代銷會設計樣品屋,
樣品屋指的是室內格局、房屋尺寸跟一般房屋一樣,
並且附上家具、裝潢,
但是通常都是為了好看,不一定實用。

看樣品屋及買預售屋有以下幾個要點該注意:

預售屋該注意

  1. 預售屋蓋好之後有才發現天花板有梁、空間有大柱子
  2. 預售屋看不出屋內採光好壞,可能買到暗房
  3. 注意電梯有幾隻可從停車場直達住家,不用途中轉換電梯
  4. 代銷說未來會有xxx重大建設,例如捷運、商場,
    都要先假設未來不會有其他建設,端看現在的生活機你能不能接受。
  5. 接待中心不一定是房屋基地的位置
  6. 現在預售屋有實價登入,買之前要先看行情價位
  7. 是否有中繼水箱?有的話在哪個樓層(會比較吵)
  8. 一案建商不要買,最怕倒閉風險

最詳細的預售屋購屋流程:

預售屋購屋流程:工程款、對保、過戶、貸款 8 步驟輕鬆搞懂

看「樣品屋」該注意…

  1. 樣品屋的空間感都很好,因為是用玻璃隔間,但實際上交屋時是牆壁,空間會小一點
  2. 樣品屋很美,因為很多東西都沒有放,例如鞋櫃、電器櫃
  3. 樣品屋有裝潢過,交屋時你拿到的是沒裝潢四周白色油漆的牆
  4. 樣品屋的廚具、衛浴規格要記下,交屋時要給一樣的品牌規格
  5. 樣品屋沒有門,要記得預留開門空間
  6. 樣品屋用衣櫃當作隔間牆,但實務上不會這樣做,因為隔音不好
  7. 樣品屋家具比例可能過小,例如衣櫃只用 40 公分,但實際上的衣櫃要 60 公分才夠擺放

另外在看新成屋或是預售屋時,
要問代銷一樣關於房屋結構的問題,
有些會主動介紹,有些就是用樣品屋吸引你而已。

樣品屋

預售屋看房必問

以下是夏綠蒂自己看房的心得,整理的重點,
這些基本上都是比較專業的,如果你問,可以獲得更多資訊,
而且也會讓建商對你比較看重,畢竟這些問題真的比較有料。

舉幾個例子你可以問:

  1. 鋼筋怎麼續接?135 度角彎鉤繫結較牢固
  2. 水泥磅數多少?越高越好,一般住宅 4 ~ 5000 磅是基準
  3. 衛浴防水層做到幾公分?很多都是淋浴間做到全室防水,但洗手盆那邊沒有
  4. 氣密窗厚度多少?雙層(例如 5+5m) 比單層好
  5. 窗戶外的磁磚斜度多少?越斜雨下越不會積水,這樣越好
  6. 樓地板幾公分?厚度 15 公分是標準,越厚越好,才不會被樓上吵
  7. 窗戶周邊牆筋如何加強?窗角要有斜筋+十字筋
  8. 水區是否都有進行試水嗎?
  9. 室內隔間是什麼材質?紅磚牆還是輕鋼架
  10. 連續壁挖多深?樓高15樓地下三樓,建議要有 28公尺深,厚度至少 60 公分

一開始肯定聽不懂,但建議還是要了解,
最好作筆記,然後一直多看屋學習,
等你要買的時候就會更知道建案的品質好不好。

預售屋 新成屋 價差

近期預售屋價格高於新成屋,主要有以下幾個原因:

  • 通貨膨脹:通貨膨脹導致資金成本上升,建商為了確保獲利,會將成本轉嫁到房價上。
  • 資金寬鬆:政府推出的多項刺激經濟措施,導致資金流入房地產市場,推升房價。
  • 投資需求:由於股市、基金等投資標的波動較大,許多投資人轉向房地產投資,也推升房價。

在通貨膨脹的影響下,新成屋的建材、工資等成本都會上漲,
建商為了確保獲利,會將成本轉嫁到房價上。

此外,由於資金寬鬆,許多購屋者有能力承擔較高的房價,因此建商也願意將房價定得較高。

不過,值得注意的是,預售屋的風險較高,包括延遲交屋、建商倒閉,這也是要評估好的。

買房建議

在選擇房型時,您可以考慮以下因素:

  • 預算:預售屋和中古屋的價格通常較新成屋便宜,預算有限,可以考慮預售屋或中古屋。
  • 時間:如果需要立即入住,可以考慮新成屋或中古屋。
  • 需求:如果有特殊的格局或裝潢需求,可以考慮新成屋或中古屋。
  • 風險:預售屋有延遲交屋和建商倒閉的風險,中古屋有漏水等問題的風險。
預售屋、新成屋、中古屋比較

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