【真實計算】什麼時候買房?:看懂後,讓你多存 600 萬!(附excel檔案)

「要不要買房?」我與朋友的對話

「我最近要在桃園買房子」
最近一位朋友跟我分享了這件事,
「可是我哥買了一間套房,就覺得壓力很大了,
我不知道我能不能 hold 住,
但這間總價 800 萬也不貴,離我家又很近」
隨後又說出他的隱憂,
看似可以入手,但又擔心自己資金運用會有問題

「雖然頭期款你媽會支助你,那之後的每月貸款你有辦法負擔嗎?」我提問
「付完房貸後差不多每個月薪水會花光」朋友回答
「買了之後再租給別人收租金,
而且我媽說買房子就是逼自己儲蓄」朋友補充說道

一般台灣人普遍的認知:有土斯有財
這個觀念讓許多人一生背負著龐大的貸款,
不敢離職不敢追夢

「如果是我,我會買股票,晚點再買房」
談話的最後我提出我的建議

 

因為…
晚 10 年買房將資金先投入股市,
你不但會提早付現購屋,
更會多得到 600 萬元的資產



讓我們繼續看下去…

▍租金每年上漲幅度僅 0.37%

如同一開始我朋友說的:
「轉租給別人收租金,
讓房客幫我繳貸款,
出租 20 年之後我就有一棟 0 貸款的房屋了」
這句話看似沒有錯,
但根據行政院主計總處統計資料,
全國的平均租金指數每年上漲僅 0.37%
也就是說,
你是房東,你每年收的租金複合成長率只有 0.37%
到底有多低呢?
以 0050 而言,還原股價每年平均上漲 8.76%
2 者差了 23.67 倍

 

在台灣的租屋市場,買房出租的報酬率大概是 2% ~ 4%
取個中間值 3% 計算
1 千萬的房子每年可收到 30 萬的租金收入,
1 個月則是 2 萬 5 千元,
以每年上漲上漲 0.37% 計算
20 年後,每個月的租金你可以收到 26,916 元
摁…似乎沒什麼變化…
也就是說房東承受著巨大的時間成本,
一間房子出租報酬率竟然如此低,
若把買房資金投入股市,
會是怎麼樣呢?

 

▍延後 10 年買房,讓你多賺 600 萬

以指數型 ETF 0050 為投資標的
從成立以來年化報酬率為 8.76%
保守一點我們以 7% 計算。

》買房 2 重點:頭期款與每月貸款

以我朋友的案例,
買 800 萬的房子,頭期款 2 成所以是 160 萬
每月貸款可以使用 591房屋房貸計算器
算出每月平均攤還 34500 元

(圖片來源:591房屋房貸計算器)

 

》將 頭期款 與 每月貸款 持續買進 0050

我們將頭期款 160 萬元,
以及每個月原本的房屋貸款 34500 元買進 0050,
如果需要在外面租房子,
因為先買股票再買房,導致沒有居住地方的話,
必須扣除租金費用才是真正可投入股市的錢

以我朋友的例子來說,
他可以住家裡,所以原本的房貸支出能全數投入股市
則每年買進 0050 的金額是 34500 元 * 12 個月 = 41.4 萬元

 

驚喜一:10 年後竟然可以付現買房了!

原本房貸要繳 20 年,
如今先投入股市,經過 10 年累積了 927 萬
可以付現金買當初 800 萬的房子了
還足夠裝潢、買家具等

 

驚喜二:額外獲得 600 萬元

另外剩餘的房貸,一樣投入股市
因為房貸原先要繳納 20 年,
如今靠股市已經提早買進房子
雖然說成為有屋一族
然而原本還有剩餘 10 年的房貸
我們一樣投入股市,
累積起來竟也能有 600 萬的資產

 

》晚 10 年買房,讓你更快成為 有屋一族 且多賺 600 萬

沒想到僅是先買股票再買房子,資產差異那麼大,
將貸款年限 20 年拆成 2 部分:
【第 1 年 ~ 第 10 年】:累積資金 9,179,151
→可付現買進當初 800 萬的房屋
【第 11 年 ~ 第 20 年】:累積資金 6,031,709
→繼續投入股市,累積了 600 萬元可當退休金

 

▍先買股再買房的差異,EXCEL 計算表送給你

【第一步】:下載<先買股再買房的差異>
【第二步】:輸入自身的狀況(黃底部份)
填入想要購進的房屋總價、貸款成數、
貸款年限以及是否需要在外租屋
然後就能計算出先買股票,
每年可投入股市的金額

 

【第三步】:輸入投資標的的年化報酬率(黃底部份)
會投入 0050 是因為它持有台股最大 50 間公司,
且長期而言是上漲的,
買進會比較安心。
自從 2003 年成立以來含股息年化報酬率約 8.76%
保守一點我們採用 7%來計算

最後再 key in 你的年紀,
這樣就會更清楚幾歲的時候可以安心買房囉

 

【第四步】:算出結論,”YES” 代表可以付現買房
最後就能知道晚幾年買房,
你可以安心付現金購入理想房子囉
一樣只要輸入黃底的部份,
其他 excel 已經帶入好公式囉
以下這個案例我們可以得知:
晚 10 年買房,到時候我 40 歲,
我可以付現買進理想房子

如果是金額不夠,
那麼就會出現 NO 的字眼
雖然不代表你就不能買房,
但還是需要背負房貸
會比較辛苦一點,
何不多等幾年,讓你一輩子輕鬆無貸款呢?

 

【第五步】:多賺退休金
這是比較進階的部份
原本要背負 20 年房貸
經過上述計算 10 年便輕鬆完成了
第 11 年開始如果我們持續將房貸投入至股市,
第 20 年便會得到 600 萬的資產,很棒吧

如果是比較保守的投資人,
認為年紀比較大了,不只買進股票,
也會投入債券,這樣報酬率或許會比 7% 低,
但相對穩健,
那麼年化報酬率也可更改喔

 

下載<先買股再買房的差異>

算算看自己適合什麼時候買房吧

晚點買房,人生更輕鬆

《延伸閱讀》
退休金 相關系列文

「沒想到我們會活那麼老」:1 個小方法 30 年後輕鬆賺 1400 萬,你值更好的退休生活!

《0050 相關系列文》

  1. 投資0050,讓台灣一流企業為你幹活
  2. 0050 適合當定存股嗎?其實比起領股息,你應該關注「報酬率」!
  3. 1 張『致富圖表』告訴你: 0050 每年買在最高價,報酬率依舊是正數!
  4. 16 年的數據顯示:0050 「這樣做」報酬率竟能提高 40%↑,原因是..
  5. 0050孿生兄弟:富邦台50(006208)的 3 大基本介紹!
  6. 兩檔持有台股最大的 50 間公司的 ETF:0050 與 富邦台50 的比較
  7. 美股 ETF:VT介紹!讓你成為 Facebook、微軟、波克夏股東
  8. 巴菲特公開推薦!SPY十年績效戰勝華爾街經理人

 

夏綠蒂開了一堂線上的 0050 課程,
這堂課程會從基礎財商、0050 的實際應用與操作,
教你建立一套有用且輕鬆的投資邏輯,目前累積已經有將近 600 多位同學上課

線上課程》帶你用0050提早退休!16堂課 學會小資薪水翻倍術

 

 

 

 

 

 

歡迎到我的粉絲頁『按讚』追蹤

一同學習討論喔

 

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *