預售屋是許多人買房的首先考量，
鑒於高房價，轉往買頭期款付款期限較長的預售屋，
買預售屋需要注意什麼呢？這篇文章完整的跟你分享。
Contents
預售屋是什麼？
預售屋是指房子還沒蓋或是尚未蓋好，但建商已經可以賣給消費者了。
因此也可以說預售屋就是買一張圖（傢配圖、車位圖），買個未來的夢想。
▍預售屋在法律上的定義：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。
這邊要注意一下，有些不動產業者未取得建造執照，已經開始銷售，這其實是違法的，
可向所在地直轄市或縣市政府舉報，
對消費者而言，如果買進未取得建造執照的預售屋，
有可能會遇到建商因取得執照過久使得遲遲未開工，損及消費者權益。
預售屋中的樣品屋是什麼？該注意？
到代銷中心看預售屋時，通常會有樣品屋，也就是建商模擬蓋好的房子，
進行空間規劃，讓消費者更好想像空間配置，
但是通常都是為了好看，不一定實用，
吸引要注意以下幾點：
- 樣品屋的空間感都很好，因為是用玻璃隔間，但實際上交屋時是牆壁，空間會小一點
- 樣品屋很美，因為很多東西都沒有放，例如鞋櫃、電器櫃
- 預售屋看不出屋內採光好壞，可能買到暗房
- 樣品屋的廚具、衛浴規格要記下，交屋時要給一樣的品牌規格
- 樣品屋沒有門，要記得預留開門空間
- 樣品屋用衣櫃當作隔間牆，但實務上不會這樣做，因為隔音不好
- 樣品屋家具比例可能過小，例如衣櫃只用 40 公分，但實際上的衣櫃要 60 公分才夠擺放
預售屋注意事項
- 預售屋蓋好之後有才發現天花板有梁、空間有大柱子
- 預售屋看不出屋內採光好壞，可能買到暗房
- 注意電梯有幾隻可從停車場直達住家，不用途中轉換電梯
- 代銷說未來會有ｘｘｘ重大建設，例如捷運、商場，
都要先假設未來不會有其他建設，端看現在的生活機你能不能接受。 - 接待中心不一定是房屋基地的位置
- 現在預售屋有實價登入，買之前要先看行情價位
- 是否有中繼水箱？有的話在哪個樓層（會比較吵）
- 一案建商不要買，最怕倒閉風險
延伸閱讀：
預售屋、新成屋、中古屋比較：優缺點是？看樣品屋該注意？
預售屋購買流程
預售屋購買流程比成屋多一點，同時也給你比較多時間去準備資金、規劃空間
買預售屋流程：賞屋 → 小訂→議價簽訂 → 工程款 → 客變 → 驗屋 →對保 → 過戶 → 貸款
步驟1.預售屋賞屋
建議同一區域可以多看幾間，才能比較出好壞。
而且不要第一次看預售屋就下訂，很多人都會被美美的樣品屋吸引，
切記要回去好好思考過後，再去看二次、三次以上。
賞屋時可列出你的「一定要」
例如：一定要獨立廚房、一定要客廳是明廳有直接採光、一定要兩間廁所等，
當賞屋時有看到沒有你的必備需求，就能直接跳過了，節省時間。
步驟2.預售屋小訂
賞屋後有興趣建商、代銷就會請你付 5 ~ 10 萬拿「紅單」，
意思是保留這間房的權利給你，不能賣給其他人，稱為「小訂」，
▍紅單的全名是『購屋買賣預約單』或『購屋買賣訂購單』，因為單子是紅色單，所以簡稱紅單
紅單拿到後會給你一本合約帶回家看，
請務必帶回去一字一字的看，當中有不合理的地方，
你可以在時間內向建商說不要買了，要求退回訂金。
之後確定要下單，「小訂」就能轉成買房款，然後接下來就是議價，議價好就會正式簽約。
步驟3.預售屋議價
如果看完沒問題，接下來會進行合約簽約，以及繳交工程款。
在施工期間內繳交總價的 20% ~ 25% 的款項，
也就是說可將頭期款分期付款的概念。
這也是預售屋讓許多年輕人青睞的原因，付款日期較長，稍微輕鬆一點。
議價階段先去看「實價登錄」，現在預售屋也有實價登錄，
就能知道已成交的人價格落在哪裡，樓層越高、坪數越少的單價會越貴。
實價登錄查詢網站：
- 591 房屋交易平台：中古屋、預售屋都能找到
- 樂居：樂居有針對許多預售屋寫看屋筆記，也有紀錄電動車友善社區
- 內政部實價登錄：你的鄰居、前一手賣家的成交金額都清清楚楚，缺點是用手機板不好使用
- 實價登錄比價王：手機回傳地址、社區名稱，買賣金額多少錢立刻知道
議價時總價一定要在自己可負擔的範圍內，包含頭期款及之後每月貸款。
跟建商、代銷談價格，不要想著買到最低價，才不會一直糾結，
只要是你非常喜歡的格局、地點，價格是你可負擔、也是實價登錄的合理價，那就是好價格了。
若想著要買到最低價，很可能議價太久，你喜歡的房子被買走，
那當然也不要議價一次就買，多去幾次多殺價，
大約談個 2 ~ 3 次左右價格若無法再下降，可能就差不多是建商的賣價了。
議價可以帶有買房經驗的親友一起去，對新手來說比較安心，避免買太貴。
格局、地點，總價可負擔且在實價登錄是合理價，那就是好價格了
步驟4.預售屋繳納工程款
工程款分為一次性繳款、按月繳款。
有時候會聽到建案是「零工程款」，意思就是等房子蓋好、交屋建商才收取頭期款，
只不過一次就要給足房價的 20% ~ 25%。
按月繳納就是看工程蓋到哪裡就繳一定金額，
例如地下室開工要繳納 30 萬、每蓋一層樓就繳納 20 萬等，
可以請代銷人員跟你說每一期粗估的繳納時間與金額，讓你心中有個底準備好資金。
【延伸閱讀】
買房頭期款要多少錢？房貸跟薪水的比例？10 點買房優劣分析！
步驟4-1.預售屋履保制度
買房的頭期款幾乎是每個人很大的一筆存款，
因此需要讓這筆錢有保障，有個機制叫做「履約保證」。
意思是買房付出去的資金，統一匯款到專門帳戶進行保管，
要等到你交屋完成，這筆在帳戶的款項才會給建商，
保證買方可順利取得房屋、賣方可拿到賣房的錢。
步驟5.預售屋客變
在繳納工程款時，可以進行客變，就是依照客戶的需求做變更。
有些人會找設計師規劃怎麼客變，同時也想想自己的生活需求，
例如插座增加、減少隔間牆、退掉廚具設備等等。
夏綠蒂建議插座能多不要少，畢竟新家應該沒有人想看到滿滿的延長線吧
另外要提醒的是，預售屋退料不退工，
也就是說假設你退掉廚具設備，只退你硬體設施，如瓦斯爐、烘碗機的錢，
而建商是大量買入，取的這些硬體設施成本很低，
所以你拿到的退設備的錢通常不會太多。
步驟6.預售屋驗屋
終於等到房子完工，建商通知你來驗屋，你可以自己驗屋，也能找驗屋公司一起，
優點是驗屋公司有專業儀器，
例如檢測排水管有沒有泥沙堵塞、窗戶牆邊有沒有滲水等，這是一般民眾做不到的。
自己驗屋的能省一筆錢，大約 2 ~ 3 萬不等，
大概能檢查肉眼看得到的，例如：牆壁裂痕、敲打磁磚發現空心、門把不好關、水電有沒有通。
驗屋時建商也會出一組人員，但會檢測的比較簡易，
主要是檢測水電、網路線、電話線、對講機等確保可使用。
如果你有客變的話，要記得檢查增減的部分建商有沒有做到位，
如果沒有，就要請他們補做，容易遺忘的是插座、水龍頭少做了。
步驟7.預售屋對保
預售屋對保是指買受人向銀行申請房貸時，
由銀行與買受人進行的房貸申請及放款程序。
對保的目的是確認買受人有足夠的財力償還貸款，
並確保建商在取得使用執照後，能順利取得貸款款項。
預售屋對保通常會在建商取得使用執照後進行。
買受人應準備身分證、印章、收入證明、財力證明等文件。
通常建商都會有配合的銀行，所以利率、放款成數會比較好一點，
也可以找自己常往來的銀行評估房貸，例如薪轉戶的銀行、常常使用的信用卡的銀行等。
多方向其他銀行諮詢房貸方案，以比較不同銀行的優劣。
對保時，銀行會審核買受人的財力狀況，並確認房屋的價值，以決定貸款金額及利率。
保完成後，買受人與建商會簽署「撥款同意書」，授權銀行在房屋過戶後撥款給建商。
預售屋對保的流程如下：
- 買受人向銀行申請房貸。
- 銀行審核買受人的財力狀況及房屋價值。
- 銀行與買受人進行對保簽約。
- 買受人與建商簽署「撥款同意書」。
步驟8.預售屋過戶
房子都沒問題後，建商就會請代書過戶，把房屋跟土地所有權轉移給你，
當所有權是你的之後，再請銀行撥款給建商。
通常是銀行會打給你，確認要撥款，才會撥款。
夏綠蒂自己買房時沒有買車位，車位是數個月後才買，這時比較吃虧，代書費用要再負擔一次，大概 3 ~ 4 萬元，因此有打算買車位的人，跟房子一起買一起過戶，免除多一次代書費用。
預售屋看房必問
以下是夏綠蒂自己看房的心得，整理的重點，
這些基本上都是比較專業的，如果你問，可以獲得更多資訊，
而且也會讓建商對你比較看重，畢竟這些問題真的比較有料。
- 鋼筋怎麼續接？135 度角彎鉤繫結較牢固
- 水泥磅數多少？越高越好，一般住宅 4 ~ 5000 磅是基準
- 衛浴防水層做到幾公分？很多都是淋浴間做到全室防水，但洗手盆那邊沒有
- 氣密窗厚度多少？雙層(例如 5+5m) 比單層好
- 窗戶外的磁磚斜度多少？越斜雨下越不會積水，這樣越好
- 樓地板幾公分？厚度 15 公分是標準，越厚越好，才不會被樓上吵
- 窗戶周邊牆筋如何加強？窗角要有斜筋+十字筋
- 水區是否都有進行試水嗎？
- 室內隔間是什麼材質？紅磚牆還是輕鋼架
- 連續壁挖多深？樓高15樓地下三樓，建議要有 28公尺深，厚度至少 60 公分
一開始肯定聽不懂，但建議還是要了解，
最好作筆記，然後一直多看屋學習，
等你要買的時候就會更知道建案的品質好不好。
預售屋準備多少錢？
購買預售屋所需準備的金額，主要可分為以下兩部分：
- 頭期款：通常約為房屋總價的 10%，用於支付訂金、簽約金、開工款等費用。
- 工程款：通常約為房屋總價的10% ~ 15%，分期繳納，用於支付房屋的興建費用。
雖然說預售屋付款比較晚，但我會建議至少手上資金要有房價 10% 才下訂。
舉例而言，買一間 1000 萬房子，約準備 200 萬頭期款，
如果你手上有 10%，也就是 100 萬，
那當工程款每期要支付 10 萬、20 萬時才不會過於慌張。
你想像一個情境，假設你手上沒資金就要買房，
工程款平均每 3 ~ 5 個月就要一筆，每次 10 萬的話，
3 個月內存到 10 萬壓力很大，也不一定能達成。
此外，買受人還需準備其他費用，例如：
- 印花稅、契稅、代書費、地政規費等：約為房屋總價的 1% 至 2%。
- 裝潢費、家電費等：視個人需求而定。
夏綠蒂之前買房，準備的印花稅、代書書等代墊費，我先匯款給建商 20 萬，
最後退回給我約 4 萬，所以這筆費用也是要先準備好。
夏綠蒂建議：買預售屋手上至少要有 10% 資金再考慮下單
預售屋優缺點
整體而言，預售屋的優點是自備款低、可客製化、房屋全新、貸款成數高。
不過，預售屋也存在一些風險，例如：工程延誤、建商倒閉等。
因此，買方在購買預售屋前應做好充分的功課，以保障自身權益。
預售屋優點
- 頭期款可依照工程進度支付較輕鬆
- 房型及樓層選擇多
- 可以客變，改變室內格局，調整自己想要的，
不過廚房和衛浴涉及管線及防水層，所以通常不會允許客變，
當然交屋後你要自己改就不關建商的事，只是會擔心破壞防水設施 - 房屋全新，不用擔心管線老舊的問題
預售屋缺點
- 害怕建商倒閉或捲款逃跑的風險
- 只能看到圖，無法看出房子實際樣貌
- 蓋出來的成屋和當初想像不一樣
- 可真正入住的時間長
預售屋禁止換約
預售屋禁止換約，是指預售屋買賣契約的買受人，
在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人。
該規定自 2023 年 7 月 1 日起施行，適用於 7 月 1 日之後才購入的預售屋。
禁止換約的目的，是為了抑制預售屋市場的炒作，降低房價。
預售屋換約的盛行，造成房價的短期大幅波動，也增加了買方的風險，
禁止換約後，防止投資客單憑一張紅單薄薄的單子一轉手就賺了數十萬。
禁止換約的規定，有以下幾個例外：
- 配偶、直系血親或二親等內旁系血親。
- 因非自願性離職，超過六個月未就業。
- 本人或家庭成員罹患重大傷病，或特定病症須六個月以上全日照顧。
- 本人或家庭成員房屋，因災害毀損而不堪居住，須另行租屋
- 轉讓給共同買受人
以上例外規定，均須向縣市政府提出申請，經審核通過後，始得換約轉售
長期來看會逼得投資客離開預售屋，
預售屋區域就會有更多自住者，有利於房市健康發展。
預售屋對保沒過
預售屋對保是買方取得房屋貸款的重要步驟，
如果對保沒過，買方可能會面臨交屋困難、違約金等問題。
因此，如果買方遇到預售屋對保沒過的情況，應先冷靜分析原因，再採取適當的處理方式。
預售屋對保沒過，通常有以下幾種原因：
- 買方資格不符：買方如果沒有穩定的工作、收入，或是信用不良，都可能會導致銀行拒絕放款。
- 房屋貸款成數不足：如果買方自備款不足，需要向銀行貸款的金額過高，也會導致銀行拒絕放款。
- 房屋貸款利率過高：如果央行升息，導致房屋貸款利率過高，也會導致銀行拒絕放款。
- 房屋瑕疵嚴重：如果房屋瑕疵嚴重，銀行擔心買方無法承擔修繕費用，也會導致銀行拒絕放款。
買方應對措施
如果預售屋對保沒過，買方可以採取以下幾種方式處理：
- 與建商協商：
如果是買方資格不符或房屋瑕疵嚴重等原因導致對保沒過，
買方可以與建商協商，看看是否有其他解決方案。
例如，建商可以提供延長付款期限、降低房價等方式，讓買方能夠取得房貸。 - 尋找其他銀行：
如果是房屋貸款利率過高等原因導致對保沒過，
買方可以尋找其他銀行，看看是否有更優惠的利率。 - 解除契約：
如果是不可歸責於雙方的原因導致對保沒過，
買方可以依照預售屋定型化契約第19條規定，向建商解除契約。
以下是一些預防預售屋對保沒過的建議：
- 在簽訂預售屋買賣契約前，要仔細審閱契約內容，確認合約中是否有針對對保的相關規定。
- 在辦理房屋貸款前，要先確認自己的資格是否符合銀行的規定，並準備好相關文件。
- 在驗屋時，要仔細檢查房屋是否有瑕疵，並將瑕疵記錄下來。
預售屋還沒交屋卻要對保？
之前夏綠蒂去看房，
其中一個建案有遇過建商說：預售屋預定 1 年後後交屋，現在差不多要對保。
我當時很納悶，房子還沒蓋好、還沒過戶，可以對保嗎？
後來我詢問房仲朋友，表示預售屋的流程是這樣沒錯，
但是也說，提早一年真的有點早…
對保是前置作業，並不是對完保馬上放款，
記得，身為買方可以向銀行聲明放款必須徵詢買方同意，
也就是要撥款給建商，銀行一定要經過你的同意才行。
預售屋值得買嗎？
預售屋繳納時間比較長，但也要先備好至少 10% 的資金，
同時也不要被美美的樣品屋吸引而直接下訂，
要多看多比較才能知道自己想要的需求、與附近建案比較等，
然後一定要善用「實價登錄」，就能知道該建案的成交行情，
才不會被坑殺買的太昂貴。
如果你符合以下條件，預售屋可能會是你的理想選擇：
- 預算有限
- 需要彈性的付款方式
- 有客製化需求
- 有耐心等待入住
同時在購買預售屋前，需要仔細評估自己的需求和財務狀況
以下是一些購買預售屋的建議：
- 選擇信譽良好的建商：建商的信用和口碑是購買預售屋的重要考量因素。
- 了解建案的細節：包括地段、坪數、格局、建材、裝潢等。
- 簽訂合約前仔細閱讀：合約應明確記載各項權利義務，例如建材，蓋好後是否跟合約提到的一樣。