買預售屋有什麼風險？4 大常見風險與避險攻略一次看 - 夏綠蒂聊投資

買預售屋有什麼風險？

很多人都知道預售屋價格相對低廉，是年輕首購族的第一選擇，
但你知道買預售屋也有不少風險嗎？
像是建商可能在工程中途倒閉，留下爛尾樓，甚至求償無門。

預售屋價格也可能被炒作，導致銀行估價低於預期，影響貸款額度。
更別說建商利用廣告不實，實際建材設備與廣告落差太大，或是違法二次施工等問題，都有可能影響住戶權益。

因此，在購買預售屋前，務必做好功課，仔細評估自身狀況，並尋求專業意見，才能避開這些風險，買到理想中的房子。

這篇文章整理了幾個常見的購買預售屋的風險，讓想買預售屋的人可以提早防範，買到好房子。

預售屋風險	常見情況	如何避免
建商不當追加施工	變更建材、追加裝潢項目、變更空間規劃	仔細審閱合約、定期監工、保留證據
廣告不實藏陷阱	虛假或誇大的廣告內容、隱藏的附加費用、合約內容模糊不清	閱讀廣告內容、合約條款、多方查證建商信譽、諮詢專業人士意見
二次施工風險高	未經同意追加設備、擅自更改建材、違法擴建或改建	仔細閱讀建商合約、定期前往工地查看、保留相關文件、尋求專業律師協助
貸款不足，銀行估價低	預售屋價格被炒作、銀行估價標準嚴格	了解銀行估價流程、選擇信譽良好的建商、保留自備款彈性、多比較銀行貸款方案、簽訂合約前做好功課

（資料整理：夏綠蒂)

1 預售屋風險1：建商不當追加施工
2 預售屋風險2：廣告不實藏陷阱
3 預售屋風險3：二次施工風險高
4 預售屋風險4：貸款不足，銀行估價低
5 結論：買預售屋有什麼風險
6 買預售屋有什麼風險？常見問題快速FAQ

預售屋風險1：建商不當追加施工

在預售屋市場中，建商不當追加施工的情況時有所聞，
消費者往往在簽約後才發現建商未經同意就變更設計，或追加施工項目，造成權益受損。

這種情況通常發生在建商為了降低成本，或因施工過程中遇到問題而需要變更設計，
但卻未與消費者充分溝通，或未取得消費者同意就擅自施工。

常見的追加施工陷阱

變更建材：
建商可能以低價建材取代原先合約中約定的建材，例如使用劣質的防水材料或省去某些隔音設備，影響住戶日後的居住品質。
追加裝潢項目：
建商可能未經同意，擅自追加一些裝潢項目，例如設置一些消費者未預期的設備，例如電動窗簾或智慧門鎖，然而這些追加項目卻可能增加建造成本，或影響房屋的整體設計風格。
變更空間規劃：
建商可能未經同意，擅自變更空間規劃，例如將原本設計好的陽台改為儲藏室，或將原本的臥室改為書房，影響消費者實際使用空間的功能性。

如何避免追加施工陷阱？

消費者在購買預售屋時，應注意以下幾點，以避免建商不當追加施工:

仔細審閱合約：
在簽署合約前，應仔細審閱合約內容，確認建商是否保留追加施工的權利，以及追加施工的程序和標準
契約中應載明建商不得任意追加施工，若有必要變更，須取得消費者書面同意。

內政部預售屋買賣契約書，有規範預售屋合約該有哪些資訊出現，可以上網確認一下。
定期監工：
定期前往工地監工，了解施工進度，並確認建商是否依合約內容施工。
建議可委託專業的建築師或工程師協助監工，確保施工品質符合標準。
保留證據：
若發現建商有不當追加施工的行為，應保留相關證據，例如拍照、錄影或取得證人證詞，以便日後申訴或進行法律訴訟。

此外，消費者應了解自身權益，並積極與建商溝通，若建商擅自追加施工，應立即提出異議，並要求建商停止施工。若建商拒絕配合，消費者可透過向消保官申訴、向法院提起民事訴訟等方式維護自身權益。

預售屋風險2：廣告不實藏陷阱

預售屋的銷售手法花招百出，往往以華麗的廣告圖樣、精緻的模型屋、口頭承諾等方式吸引消費者目光，
但實際交屋後往往與當初承諾有所落差，造成消費者權益受損。

以下列舉常見的廣告不實陷阱，讓您在購買預售屋時能更清楚地辨別真偽，避免落入陷阱：

1. 虛假或誇大的廣告內容

建材設備：廣告中可能誇大建材等級、設備品牌，實際交屋後發現與廣告內容不符，例如使用低價建材、非知名品牌設備。
公共設施：廣告可能強調豐富的公共設施，例如游泳池、健身房、兒童遊戲室等，實際交屋後卻發現設施不足、品質不佳，或因管理問題而無法使用。
周邊環境：廣告可能描述周邊環境優越，例如鄰近公園、學校、交通樞紐等，實際上卻是距離遙遠、環境吵雜或有其他負面因素。

2. 隱藏的附加費用

管理費：廣告可能只提及低廉的管理費，但實際上可能還有許多額外的費用，例如清潔費、維護費、水電費等，這些額外費用可能讓您每月支出超出預期。
停車位：廣告可能宣稱配有停車位，但實際上卻要額外付費購買，或停車位數量不足，造成停車困擾。
　
裝修費用：廣告可能宣稱包含裝修費用，但實際上只是提供基本裝修，需要您額外支付費用才能完成心目中的理想居家環境。

3. 合約內容模糊不清

建材標準：合約可能未詳細列明建材規格、品牌等資訊，讓您在交屋後難以確認建材是否符合廣告宣稱的品質。
工程進度：合約可能未明確載明工程完工日期，或未明確規範延誤工期應負的責任，一旦工程延誤，您可能求償無門。
違約責任：合約可能未明確載明違約責任，例如建商違約時，您能獲得多少賠償、如何追償等，可能讓您在遇到問題時求助無門。

為了避免廣告不實陷阱，建議您在購買預售屋時，務必仔細閱讀廣告內容、合約條款，並多方查證建商的信譽，例如查詢建商過往的工程品質、財務狀況等，並諮詢專業人士的意見，才能避免日後產生糾紛。

預售屋風險3：二次施工風險高

預售屋市場競爭激烈，部分建商為了提高獲利，或因設計上的疏漏，可能在完工後進行「二次施工」，
也就是在原本的設計圖之外，增建或修改建築物的結構、外觀或設備。

這種行為往往沒有經過購屋者的同意，甚至可能涉及違法，對購屋者造成巨大的風險。

常見的二次施工問題

未經同意追加設備：建商在完工後，擅自加裝電梯、泳池、健身房等設施，但購屋者可能因此增加管理費或房屋稅，甚至影響居住品質。
擅自更改建材：建商可能以便宜的建材替代原本的設計，例如使用較薄的牆板、低品質的防水材料等，影響房屋的結構安全和使用壽命。
違法擴建或改建：建商可能擅自擴建房屋面積，或改建原有的空間，違反建築法規，可能導致房屋被強制拆除，購屋者損失慘重。

二次施工的風險

二次施工的風險主要表現在以下幾個方面：

影響房屋結構安全：未經專業設計的二次施工，可能影響房屋的承載力，導致房屋倒塌或發生其他安全事故。
造成房屋漏水、滲水：不專業的二次施工，可能破壞房屋原有的防水層，造成房屋漏水、滲水，影響居住品質。
影響房屋價值：二次施工可能影響房屋的外觀和功能，降低房屋的市場價值，造成購屋者經濟損失。
違法拆除風險：若二次施工違反建築法規，政府可能強制拆除違建部分，購屋者需要自行承擔拆除費用和損失。

如何避免二次施工的風險

為了避免二次施工的風險，購屋者可以採取以下措施：

仔細閱讀建商合約：
合約中應明訂建商不得擅自進行二次施工，並載明違約責任。購屋者應仔細閱讀合約內容，如有疑慮應向建商提出。
定期前往工地查看：定期前往工地查看房屋的建造進度，確認建商是否按照合約施工，並留意是否有二次施工的跡象。
保留相關文件：保留所有與房屋購買相關的文件，例如合約書、設計圖、工程進度照片等，作為日後維權的證據。
尋求專業律師協助：若發現建商有二次施工的行為，應立即尋求專業律師的協助，維護自身權益。

購買預售屋是一項重大投資，購屋者應謹慎評估建商的信譽和工程品質，並做好相關準備，避免二次施工的風險，保障自身權益。

問題/風險	說明	建議
未經同意追加設備	建商在完工後，擅自加裝電梯、泳池、健身房等設施，可能增加管理費或房屋稅，甚至影響居住品質。	仔細閱讀建商合約，確認合約中是否有明訂建商不得擅自進行二次施工，並載明違約責任。
擅自更改建材	建商可能以便宜的建材替代原本的設計，例如使用較薄的牆板、低品質的防水材料等，影響房屋的結構安全和使用壽命。	定期前往工地查看，確認建商是否按照合約施工，並留意是否有二次施工的跡象。
違法擴建或改建	建商可能擅自擴建房屋面積，或改建原有的空間，違反建築法規，可能導致房屋被強制拆除，購屋者損失慘重。	保留所有與房屋購買相關的文件，例如合約書、設計圖、工程進度照片等，作為日後維權的證據。
影響房屋結構安全	未經專業設計的二次施工，可能影響房屋的承載力，導致房屋倒塌或發生其他安全事故。	尋求專業律師協助，若發現建商有二次施工的行為，應立即尋求專業律師的協助，維護自身權益。
造成房屋漏水、滲水	不專業的二次施工，可能破壞房屋原有的防水層，造成房屋漏水、滲水，影響居住品質。	若發現房屋漏水、滲水，應立即尋求專業人員協助，找出漏水原因並進行修繕。常見的漏水原因包括： 1.防水層破損 2.管線接縫處漏水 3.牆壁、地面龜裂購屋者也可向消保官申訴或向法院提起民事訴訟，
影響房屋價值	二次施工可能影響房屋的外觀和功能，降低房屋的市場價值，造成購屋者經濟損失。	保留相關證據，例如合約書、設計圖、施工照片、房屋漏水檢測報告等，並找專家協助
違法拆除風險	若二次施工違反建築法規，政府可能強制拆除違建部分，購屋者需要自行承擔拆除費用和損失。	若合約中未明確規範二次施工事項，或建商未經同意擅自進行二次施工，購屋者可依法維護自身權益。

夏綠蒂有位朋友家的新社區，完工後建商利用二工，將社區的一部分改造成游泳池，
目的就是吸引更多買家購買。

然而過了兩三年，被檢舉，這時社區發現游泳池不是合法的，在政府單位被登記的是蓄水池，
因而被主管機關要求不得使用游泳池，需要拆除。

最後管委會與建商討論協議，由建商拆除違建的部分，
對住戶來說，就是少了游泳池，管委會也評估將改建成其他的公設。

如果你當初是因為喜歡游泳池而購買，那這時權益就會受損了。

預售屋風險4：貸款不足，銀行估價低

預售屋的價格通常低於現成的房子，吸引許多資金有限的年輕人，
但要注意的是，預售屋價格容易受到市場波動影響，
銀行估價也可能跟不上市場變化，導致貸款不足，
進而影響購屋計畫。

以下說明預售屋貸款不足的常見原因以及避險攻略：

1.預售屋價格被炒作，銀行估價低於預期

預售屋市場容易受到市場炒作影響，
建商可能利用廣告宣傳或市場熱潮，將預售屋價格炒作至高於實際價值。

當你向銀行申請房貸時，銀行會根據實際市場行情進行估價，
若銀行估價低於預售屋價格，您可能面臨貸款不足的窘境。

舉例來說，您購買的預售屋價格為 1000 萬，但銀行估價僅 800 萬，
除了頭期款之外，你需要額外自備 200 萬才能完成購屋，
若資金不足，可以多找幾間銀行看看能不能貸款更多，
或者是找親友補足缺口的部分。

但不管如何，對於你想要買房，這樣的事情發生，總是會造成麻煩。

2.銀行估價標準嚴格，預售屋價值難以評估

銀行在進行房地產估價時，會參考多項因素，包括房屋本身的條件、周邊環境、市場行情等等。

預售屋尚未完工，實際狀況無法明確評估，
因此銀行在估價時會採取較保守的態度，這也可能導致銀行估價低於預期

例如，預售屋建材設備可能跟不上市場趨勢，或是周邊環境未來發展不確定，銀行會將這些因素納入考量，降低估價。

預售屋貸款不足的避險攻略

了解銀行估價流程：
在簽約前，先諮詢銀行貸款專員，了解銀行估價流程以及估價標準，
並詢問銀行對於預售屋的估價傾向，盡可能掌握銀行估價的資訊。
選擇信譽良好的建商：
選擇信譽良好、財務穩健的建商，有助於降低預售屋價格被炒作的風險，也能提高銀行估價的可能性。
保留自備款彈性：
預留充足的自備款，並且根據銀行估價結果調整購屋計畫，避免因貸款不足而無法順利購屋。
建議自備款至少可以支付總價的30%，並留存額外的資金，以應付突發狀況，例如銀行估價低於預期、裝修費用增加等。
多比較銀行貸款方案：
不同的銀行對於預售屋貸款的條件和利率都有所不同，建議多比較幾家銀行的貸款方案，尋找最適合自己的方案。
簽訂合約前做好功課：
簽訂合約前，仔細閱讀合約內容，特別要注意關於付款方式、違約條款以及貸款相關條款，避免日後產生糾紛。

預售屋雖然價格較低，但風險也相對高，
除了價格被炒作導致貸款不足以外，還需要留意其他風險，

例如建商倒閉、廣告不實以及二次施工等。建

議在購買預售屋前，務必做好功課，仔細評估自身狀況，並尋求專業意見，才能避開風險，買到理想中的房子。

結論：買預售屋有什麼風險

預售屋，以其價格相對低廉、付款方式靈活等優勢，吸引了眾多購房者的目光，
但就像開盲盒一樣，買預售屋也存在一定的風險。

常見的預售屋風險有哪些？

建商倒閉：建商如果倒閉了，你就拿不到房子，而且已經付的錢也可能拿不回來。
廣告不實：有些建商會在廣告上誇大房屋的實際情況，比如說實際的坪數比廣告上小，或者說配套設施比實際上好。
二次施工：**有些建商會在房屋建好之後，擅自進行二次施工，比如說加建違建，或者改動房屋結構。這可能會影響房屋的安全性和居住品質。
銀行估價低於預期：預售屋的價格是按照合同約定的價格來計算的，但銀行在貸款的時候會根據自己的估價來放款。如果銀行的估價低於合約約定的價格，你就需要自己補齊差價，否則就貸不到款。

此外，簽約前仔細閱讀合約內容，保留自備款彈性，並定期前往工地查看，都是降低風險的重要手段。

以下是一些購房前的注意事項：

選擇信譽良好的建商。
仔細閱讀合約內容，確保條款清晰明確。
保留相關證據，例如合約書、廣告資料、付款憑證等。
定期前往工地查看施工進度。
尋求專業人士的法律意見。

買預售屋有什麼風險？常見問題快速FAQ