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買預售屋有什麼風險?4 大常見風險與避險攻略一次看

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買預售屋有什麼風險?4 大常見風險與避險攻略一次看

買預售屋有什麼風險?

很多人都知道預售屋價格相對低廉,是年輕首購族的第一選擇,
但你知道買預售屋也有不少風險嗎?
像是建商可能在工程中途倒閉,留下爛尾樓,甚至求償無門。

預售屋價格也可能被炒作,導致銀行估價低於預期,影響貸款額度。
更別說建商利用廣告不實,實際建材設備與廣告落差太大,或是違法二次施工等問題,都有可能影響住戶權益。

因此,在購買預售屋前,務必做好功課,仔細評估自身狀況,並尋求專業意見,才能避開這些風險,買到理想中的房子。

 

這篇文章整理了幾個常見的購買預售屋的風險,讓想買預售屋的人可以提早防範,買到好房子。

預售屋風險常見情況如何避免
建商不當追加施工變更建材、追加裝潢項目、變更空間規劃仔細審閱合約、定期監工、保留證據
廣告不實藏陷阱虛假或誇大的廣告內容、隱藏的附加費用、合約內容模糊不清閱讀廣告內容、合約條款、多方查證建商信譽、諮詢專業人士意見
二次施工風險高未經同意追加設備、擅自更改建材、違法擴建或改建仔細閱讀建商合約、定期前往工地查看、保留相關文件、尋求專業律師協助
貸款不足,銀行估價低預售屋價格被炒作、銀行估價標準嚴格了解銀行估價流程、選擇信譽良好的建商、保留自備款彈性、多比較銀行貸款方案、簽訂合約前做好功課
(資料整理:夏綠蒂)

預售屋風險1:建商不當追加施工

在預售屋市場中,建商不當追加施工的情況時有所聞,
消費者往往在簽約後才發現建商未經同意就變更設計,或追加施工項目,造成權益受損。

這種情況通常發生在建商為了降低成本,或因施工過程中遇到問題而需要變更設計,
但卻未與消費者充分溝通,或未取得消費者同意就擅自施工。

 

常見的追加施工陷阱

  • 變更建材:
    建商可能以低價建材取代原先合約中約定的建材,例如使用劣質的防水材料或省去某些隔音設備,影響住戶日後的居住品質。
  • 追加裝潢項目:
    建商可能未經同意,擅自追加一些裝潢項目,例如設置一些消費者未預期的設備,例如電動窗簾或智慧門鎖,然而這些追加項目卻可能增加建造成本,或影響房屋的整體設計風格。
  • 變更空間規劃:
    建商可能未經同意,擅自變更空間規劃,例如將原本設計好的陽台改為儲藏室,或將原本的臥室改為書房,影響消費者實際使用空間的功能性。 

 

如何避免追加施工陷阱?

消費者在購買預售屋時,應注意以下幾點,以避免建商不當追加施工:

  • 仔細審閱合約:
    在簽署合約前,應仔細審閱合約內容,確認建商是否保留追加施工的權利,以及追加施工的程序和標準
    契約中應載明建商不得任意追加施工,若有必要變更,須取得消費者書面同意。

    內政部預售屋買賣契約書,有規範預售屋合約該有哪些資訊出現,可以上網確認一下。
  • 定期監工:
    定期前往工地監工,了解施工進度,並確認建商是否依合約內容施工。
    建議可委託專業的建築師或工程師協助監工,確保施工品質符合標準。
  • 保留證據:
    若發現建商有不當追加施工的行為,應保留相關證據,例如拍照、錄影或取得證人證詞,以便日後申訴或進行法律訴訟。

此外,消費者應了解自身權益,並積極與建商溝通,若建商擅自追加施工,應立即提出異議,並要求建商停止施工。 若建商拒絕配合,消費者可透過向消保官申訴、向法院提起民事訴訟等方式維護自身權益。

 

預售屋風險2:廣告不實藏陷阱

預售屋的銷售手法花招百出,往往以華麗的廣告圖樣、精緻的模型屋、口頭承諾等方式吸引消費者目光,
但實際交屋後往往與當初承諾有所落差,造成消費者權益受損。

以下列舉常見的廣告不實陷阱,讓您在購買預售屋時能更清楚地辨別真偽,避免落入陷阱:

 

1. 虛假或誇大的廣告內容

  • 建材設備:廣告中可能誇大建材等級、設備品牌,實際交屋後發現與廣告內容不符,例如使用低價建材、非知名品牌設備。


  • 公共設施:廣告可能強調豐富的公共設施,例如游泳池、健身房、兒童遊戲室等,實際交屋後卻發現設施不足、品質不佳,或因管理問題而無法使用。


  • 周邊環境:廣告可能描述周邊環境優越,例如鄰近公園、學校、交通樞紐等,實際上卻是距離遙遠、環境吵雜或有其他負面因素。


     

2. 隱藏的附加費用

  • 管理費:廣告可能只提及低廉的管理費,但實際上可能還有許多額外的費用,例如清潔費、維護費、水電費等,這些額外費用可能讓您每月支出超出預期。


  • 停車位:廣告可能宣稱配有停車位,但實際上卻要額外付費購買,或停車位數量不足,造成停車困擾。

     
  • 裝修費用:廣告可能宣稱包含裝修費用,但實際上只是提供基本裝修,需要您額外支付費用才能完成心目中的理想居家環境。

     

3. 合約內容模糊不清

  • 建材標準:合約可能未詳細列明建材規格、品牌等資訊,讓您在交屋後難以確認建材是否符合廣告宣稱的品質。


  • 工程進度:合約可能未明確載明工程完工日期,或未明確規範延誤工期應負的責任,一旦工程延誤,您可能求償無門。


  • 違約責任:合約可能未明確載明違約責任,例如建商違約時,您能獲得多少賠償、如何追償等,可能讓您在遇到問題時求助無門。

     

為了避免廣告不實陷阱,建議您在購買預售屋時,務必仔細閱讀廣告內容、合約條款,並多方查證建商的信譽,例如查詢建商過往的工程品質、財務狀況等,並諮詢專業人士的意見,才能避免日後產生糾紛。

 

預售屋風險3:二次施工風險高

預售屋市場競爭激烈,部分建商為了提高獲利,或因設計上的疏漏,可能在完工後進行「二次施工」,
也就是在原本的設計圖之外,增建或修改建築物的結構、外觀或設備。

這種行為往往沒有經過購屋者的同意,甚至可能涉及違法,對購屋者造成巨大的風險。

 

常見的二次施工問題

  • 未經同意追加設備:建商在完工後,擅自加裝電梯、泳池、健身房等設施,但購屋者可能因此增加管理費或房屋稅,甚至影響居住品質。
  • 擅自更改建材:建商可能以便宜的建材替代原本的設計,例如使用較薄的牆板、低品質的防水材料等,影響房屋的結構安全和使用壽命。
  • 違法擴建或改建:建商可能擅自擴建房屋面積,或改建原有的空間,違反建築法規,可能導致房屋被強制拆除,購屋者損失慘重。

 

二次施工的風險

二次施工的風險主要表現在以下幾個方面:

  • 影響房屋結構安全:未經專業設計的二次施工,可能影響房屋的承載力,導致房屋倒塌或發生其他安全事故。
  • 造成房屋漏水、滲水:不專業的二次施工,可能破壞房屋原有的防水層,造成房屋漏水、滲水,影響居住品質。
  • 影響房屋價值:二次施工可能影響房屋的外觀和功能,降低房屋的市場價值,造成購屋者經濟損失。
  • 違法拆除風險:若二次施工違反建築法規,政府可能強制拆除違建部分,購屋者需要自行承擔拆除費用和損失。 

 

如何避免二次施工的風險

為了避免二次施工的風險,購屋者可以採取以下措施:

  • 仔細閱讀建商合約:
    合約中應明訂建商不得擅自進行二次施工,並載明違約責任。購屋者應仔細閱讀合約內容,如有疑慮應向建商提出。
  • 定期前往工地查看:定期前往工地查看房屋的建造進度,確認建商是否按照合約施工,並留意是否有二次施工的跡象。
  • 保留相關文件:保留所有與房屋購買相關的文件,例如合約書、設計圖、工程進度照片等,作為日後維權的證據。
  • 尋求專業律師協助:若發現建商有二次施工的行為,應立即尋求專業律師的協助,維護自身權益。

購買預售屋是一項重大投資,購屋者應謹慎評估建商的信譽和工程品質,並做好相關準備,避免二次施工的風險,保障自身權益。

 

問題/風險說明建議
未經同意追加設備建商在完工後,擅自加裝電梯、泳池、健身房等設施,可能增加管理費或房屋稅,甚至影響居住品質。仔細閱讀建商合約,確認合約中是否有明訂建商不得擅自進行二次施工,並載明違約責任。
擅自更改建材建商可能以便宜的建材替代原本的設計,例如使用較薄的牆板、低品質的防水材料等,影響房屋的結構安全和使用壽命。定期前往工地查看,確認建商是否按照合約施工,並留意是否有二次施工的跡象。
違法擴建或改建建商可能擅自擴建房屋面積,或改建原有的空間,違反建築法規,可能導致房屋被強制拆除,購屋者損失慘重。保留所有與房屋購買相關的文件,例如合約書、設計圖、工程進度照片等,作為日後維權的證據。
影響房屋結構安全未經專業設計的二次施工,可能影響房屋的承載力,導致房屋倒塌或發生其他安全事故。尋求專業律師協助,若發現建商有二次施工的行為,應立即尋求專業律師的協助,維護自身權益。
造成房屋漏水、滲水不專業的二次施工,可能破壞房屋原有的防水層,造成房屋漏水、滲水,影響居住品質。 若發現房屋漏水、滲水,應立即尋求專業人員協助,找出漏水原因並進行修繕。

常見的漏水原因包括:
1.防水層破損
2.管線接縫處漏水
3.牆壁、地面龜裂

購屋者也可向消保官申訴或向法院提起民事訴訟,
影響房屋價值二次施工可能影響房屋的外觀和功能,降低房屋的市場價值,造成購屋者經濟損失。 保留相關證據,例如合約書、設計圖、施工照片、房屋漏水檢測報告等,並找專家協助
違法拆除風險若二次施工違反建築法規,政府可能強制拆除違建部分,購屋者需要自行承擔拆除費用和損失。 若合約中未明確規範二次施工事項,或建商未經同意擅自進行二次施工,購屋者可依法維護自身權益。

 

夏綠蒂有位朋友家的新社區,完工後建商利用二工,將社區的一部分改造成游泳池,
目的就是吸引更多買家購買。

然而過了兩三年,被檢舉,這時社區發現游泳池不是合法的,在政府單位被登記的是蓄水池,
因而被主管機關要求不得使用游泳池,需要拆除。

最後管委會與建商討論協議,由建商拆除違建的部分,
對住戶來說,就是少了游泳池,管委會也評估將改建成其他的公設。

如果你當初是因為喜歡游泳池而購買,那這時權益就會受損了。

 

預售屋風險4:貸款不足,銀行估價低

預售屋的價格通常低於現成的房子,吸引許多資金有限的年輕人,
但要注意的是,預售屋價格容易受到市場波動影響,
銀行估價也可能跟不上市場變化,導致貸款不足,
進而影響購屋計畫。

以下說明預售屋貸款不足的常見原因以及避險攻略:

 

1.預售屋價格被炒作,銀行估價低於預期

預售屋市場容易受到市場炒作影響,
建商可能利用廣告宣傳或市場熱潮,將預售屋價格炒作至高於實際價值。

當你向銀行申請房貸時,銀行會根據實際市場行情進行估價,
若銀行估價低於預售屋價格,您可能面臨貸款不足的窘境。

舉例來說,您購買的預售屋價格為 1000 萬,但銀行估價僅 800 萬,
除了頭期款之外,你需要額外自備 200 萬才能完成購屋,
若資金不足,可以多找幾間銀行看看能不能貸款更多,
或者是找親友補足缺口的部分。

但不管如何,對於你想要買房,這樣的事情發生,總是會造成麻煩。

 

2.銀行估價標準嚴格,預售屋價值難以評估

銀行在進行房地產估價時,會參考多項因素,包括房屋本身的條件、周邊環境、市場行情等等。

預售屋尚未完工,實際狀況無法明確評估,
因此銀行在估價時會採取較保守的態度,這也可能導致銀行估價低於預期

例如,預售屋建材設備可能跟不上市場趨勢,或是周邊環境未來發展不確定,銀行會將這些因素納入考量,降低估價。

 

預售屋貸款不足的避險攻略

 

  • 了解銀行估價流程:
    在簽約前,先諮詢銀行貸款專員,了解銀行估價流程以及估價標準,
    並詢問銀行對於預售屋的估價傾向,盡可能掌握銀行估價的資訊。
  • 選擇信譽良好的建商:
    選擇信譽良好、財務穩健的建商,有助於降低預售屋價格被炒作的風險,也能提高銀行估價的可能性。
  • 保留自備款彈性:
    預留充足的自備款,並且根據銀行估價結果調整購屋計畫,避免因貸款不足而無法順利購屋。
    建議自備款至少可以支付總價的30%,並留存額外的資金,以應付突發狀況,例如銀行估價低於預期、裝修費用增加等。
  • 多比較銀行貸款方案:
    不同的銀行對於預售屋貸款的條件和利率都有所不同,建議多比較幾家銀行的貸款方案,尋找最適合自己的方案。
  • 簽訂合約前做好功課:
    簽訂合約前,仔細閱讀合約內容,特別要注意關於付款方式、違約條款以及貸款相關條款,避免日後產生糾紛。

預售屋雖然價格較低,但風險也相對高,
除了價格被炒作導致貸款不足以外,還需要留意其他風險,

例如建商倒閉、廣告不實以及二次施工等。 建

議在購買預售屋前,務必做好功課,仔細評估自身狀況,並尋求專業意見,才能避開風險,買到理想中的房子。

 

結論:買預售屋有什麼風險

 

預售屋,以其價格相對低廉、付款方式靈活等優勢,吸引了眾多購房者的目光,
但就像開盲盒一樣,買預售屋也存在一定的風險。

常見的預售屋風險有哪些?

  • 建商倒閉:建商如果倒閉了,你就拿不到房子,而且已經付的錢也可能拿不回來。
  • 廣告不實:有些建商會在廣告上誇大房屋的實際情況,比如說實際的坪數比廣告上小,或者說配套設施比實際上好。
  • 二次施工:**有些建商會在房屋建好之後,擅自進行二次施工,比如說加建違建,或者改動房屋結構。這可能會影響房屋的安全性和居住品質。
  • 銀行估價低於預期:預售屋的價格是按照合同約定的價格來計算的,但銀行在貸款的時候會根據自己的估價來放款。如果銀行的估價低於合約約定的價格,你就需要自己補齊差價,否則就貸不到款。


此外,簽約前仔細閱讀合約內容,保留自備款彈性,並定期前往工地查看,都是降低風險的重要手段。

以下是一些購房前的注意事項:

  • 選擇信譽良好的建商。
  • 仔細閱讀合約內容,確保條款清晰明確。
  • 保留相關證據,例如合約書、廣告資料、付款憑證等。
  • 定期前往工地查看施工進度。
  • 尋求專業人士的法律意見。

 

買預售屋有什麼風險? 常見問題快速FAQ

買預售屋有什麼風險?

買預售屋的風險不少,主要包括建商倒閉、價格被炒作導致貸款不足、廣告不實、違法二次施工等。
這些問題都有可能影響住戶權益,因此在購買前務必做好功課,仔細評估自身狀況,
並尋求專業意見,才能避開風險,買到理想中的房子。

 

怎麼避免預售屋建商不當追加施工?

簽約前仔細審閱合約,確認建商是否保留追加施工的權利,並了解相關程序和標準。
契約應載明建商不得任意追加施工,若有必要變更,須取得消費者書面同意。

建議定期前往工地監工,了解施工進度,並確認建商是否依合約內容施工。
若發現建商有不當追加施工的行為,應保留相關證據,例如拍照、錄影或取得證人證詞,
以便日後申訴或進行法律訴訟。

 

預售屋貸款不足怎麼辦?

預售屋貸款不足主要原因是價格被炒作導致銀行估價低於預期,
或是銀行估價標準嚴格,預售屋價值難以評估。
建議在簽約前諮詢銀行貸款專員,了解銀行估價流程以及估價標準,並詢問銀行對於預售屋的估價傾向。

選擇信譽良好、財務穩健的建商,有助於降低價格被炒作的風險,也能提高銀行估價的可能性。
預留充足的自備款,並且根據銀行估價結果調整購屋計畫,避免因貸款不足而無法順利購屋。

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